Hecho: El 26 de noviembre pasado, el secretario general de Gobierno de la capital poblana declaró que se mantiene en reserva el proyecto de rescate de casonas del Centro Histórico, a fin de que no se genere una especulación inmobiliaria que eleve los costos de los inmuebles y que esto inhiba la participación de empresarios en el proyecto.
Respuesta:
a) De entrada, resulta peculiar que, dado el carácter de planeación territorial que requiere la medida, en dicho anuncio no participara la Secretaría de Gestión y Desarrollo Urbano.
b) Es importante preguntarle al secretario cómo piensa evitar la especulación (claramente, mantener en reserva la información no es suficiente; por el contrario), especialmente cuáles son las medidas —normativas y administrativas— para la captura de valor que el proyecto generará, es decir, de qué manera el gobierno municipal captará las capitalizaciones en el precio del suelo en el Centro Histórico por esta intervención.
Si la autoridad municipal desea que NO haya aumentos de precios por las obras públicas, debe entonces aplicar mecanismos para capturar la plusvalía generada, al tiempo que regula el mercado del suelo. La captura de plusvalías implica que el valor que gana el suelo después de la intervención pública retorne a las arcas públicas, y no quede únicamente en manos de privados. Cuando las personas empresarias y propietarias de inmuebles saben que ese incremento NO será totalmente privado, se desincentiva la especulación.
c) ¿Cuáles son las medidas de regulación de los usos de suelo en el Centro Histórico? ¿Cuáles son las regulaciones de densidades y alturas? Es indispensable que estas regulaciones sean públicas para evitar distorsiones al proyecto en beneficio de unos cuantos, y para establecer con claridad las zonas que deberán destinarse sí o sí a vivienda social. Estas medidas, conocidas públicamente por todos los actores, contribuyen a desincentivar la presión especulativa.
d) Es urgente conocer las medidas que tomará el gobierno para evitar desplazamientos de las personas habitantes del Centro Histórico —cada vez más escasas y que resisten actualmente procesos de fuerte despoblamiento—. En este sentido, se requiere hacer públicos los mecanismos mediante los cuales los inmuebles rescatados con recursos públicos serán destinados a vivienda social (el uso de suelo menos atendido y más escaso en el CH).
En este sentido, la “reserva de información” NO es la respuesta para evitar la especulación. La opacidad no mantendrá los precios actuales del suelo (hoy altos). El anuncio de las intervenciones por sí mismo puede dispararlos. Una lección importante en América Latina y el mundo es: nunca anunciar una obra pública de impacto sin antes haber diseñado las regulaciones.
Primero deben construirse regulaciones y mecanismos de captura de valores, de planeación territorial, políticas de vivienda asequible y una estrategia clara de comunicación del proyecto; diseñar objetivos y plazos; y establecer reglas para particulares, habitantes, poblaciones futuras, inversionistas y la ciudadanía, antes de anunciar el proyecto, ya que dicho anuncio suele incrementar los precios por sí mismo.
En Colombia existe un instrumento muy efectivo para controlar precios del suelo ante obras públicas: el anuncio del proyecto y los avalúos de referencia. En Puebla, ¿qué está haciendo el actual ayuntamiento?
Hecho: El secretario insistió en que se busca no ahuyentar a los empresarios que ya levantaron la mano para invertir en la rehabilitación.
Respuesta: No solo hay que evitar que los precios del suelo aumenten para los entes privados, sino especialmente impedir que dichos aumentos sean una barrera para que personas de menores ingresos accedan a la vivienda que el proyecto genere.
Hecho: El secretario refirió que el proyecto tiene por objetivo repoblar el Centro Histórico.
Respuesta: Para lograr el repoblamiento, es imprescindible que esta recuperación de inmuebles se enfoque en vivienda social, no en vivienda para altos ingresos ni en usos comerciales (el uso predominante actual).
Noviembre, 2025
Mtra. Assenet Lavalle, participante en el Observatorio Ciudadano Urbano y Ambiental para el Estado de Puebla, recientemente becaria por la CEPAL-Chile en el curso internacional de economía urbana.
